Dlaczego urząd skarbowy nie chce podatku od najmu?

Podatek od najmu mieszkania - jakie są możliwe rozwiązania

Na początek zinwentaryzujmy możliwe rozwiązania podatkowe. Są tacy, co:

1) unikają płacenia podatków;
2) płacą podatek ryczałtowy (8,5%);
3) płacą podatki wg normalnej skali podatkowej (18% - 32%);
4) płacą podatek liniowy (19%);
5) nie muszą go płacić wcale – zgodnie z prawem podatkowym, będąc w grupie 3 i 4.

Zanim przejdę do konkretnej odpowiedzi na pytanie zawarte w tytule, muszę to poprzedzić mniej merytorycznym wstępem i wyjaśnieniem, co mnie do tego wpisu skłoniło.

Gdybym chciał kupować gazety, to najbardziej takie, w których są tylko dobre wiadomości. Podobno gdzieś kiedyś ktoś wydawał taką gazetę… niestety zbankrutował. I to jest zastanawiające: czy ludzie chcą czytać tylko złe wiadomości? Czy dlatego w mediach aż roi się od przedstawiania świata w bardziej ponurych kolorach niż jest w rzeczywistości?

Może po prostu tytuły i artykuły są po to, by wzbudzać Twoje emocje, a nie po to, byś czegoś się z nich dowiedział. To smutne, bo kiedyś rola mediów miała głównie charakter informacyjny, który odszedł w zapomnienie. Dzisiaj wartości informacji nie ocenia się przez jej zawartość merytoryczną, ale przez to do ilu osób dotarła wraz z masą banerów przy okazji. Dam Ci przykład:

* Fiskus chce wyższego PIT od wynajmujących mieszkania (publikacja: 06.02.2017)

http://www.rp.pl/Podatki/302069929-Fiskus-chce-wyzszego-PIT-od-wynajmujacych-mieszkania.html#ap-1

Hmmm przecież nic się w tym czasie nie zmieniło w podatkach… a może znowu ktoś, coś, gdzieś przegłosował, ale nikt nie wie co i po co? Otóż nie… jeszcze przed skrajnie ocenianą zmianą w tym samym źródle mamy podobny temat:

* PIT: Najem kilku mieszkań to działalność gospodarcza (publikacja: 15.08.2015)

http://www.rp.pl/Podatki/308159988-PIT-Najem-kilku-mieszkan-to-dzialalnosc-gospodarcza.html#ap-1

O co w tym wszystkim chodzi? Poza tym, by pisać i wzbudzać emocje, jakie to mamy państwo represyjne i pazerne? W gazecie z dobrymi wiadomościami te artykuły mogłyby mieć dwa inne tytuły.

* Fiskus chce mniejszych podatków od wynajmujących
* Najem kilku mieszkań inaczej niż by cwaniak chciał

No dobra. Po przydługim wstępie teraz do konkretów. Jakie są przesłanki, by wybrać któryś z wariantów:

Unikanie podatków - czy płacić podatek od najmu ?

Najgłupszy z możliwych - przestępstwo skarbowe. Stanowczo odradzam. Nie, bo nie - takie są zasady, a one są, by ich przestrzegać.

Zryczałtowany podatek od najmu (8,5%)

Ma sporo zalet, a wśród nich:

* Prostota rozliczeń – całość wpływu mnożysz razy stawkę podatku i wiesz, ile płacisz podatku.
* Brak dodatkowej dokumentacji – musisz pamiętać, by złożyć oświadczenie do urzędu skarbowego o wyborze tej formy rozliczeń do 20 stycznia lub przed rozpoczęciem pierwszego najmu. Przychody najprościej dokumentować wpływami na osobny rachunek bankowy.
* Dochód jest równy przychodowi, bo ryczałt nie uwzględnia jakichkolwiek kosztów. Ma to znaczenie w przypadku ustalania zdolności kredytowej i wpływa na nią dodatnio.

Jest to dość wygodna forma dla osoby, która ma jedno lub nawet kilka mieszkań i chce wynajmować na długi okres mieszkanie. Wręcz idealna forma dla wszystkich tych, którzy na czas emigracji swoje mieszkanie w Polsce wynajęli. Tylko płacisz podatek, a deklarację wypełniasz raz w roku.

Podatek na zasadach ogólnych - normalna skala podatkowa (18% - 32%)

Tu mamy pierwszą i podstawową zaletę – zaczynamy uwzględniać koszty,  między innymi amortyzację, która jest kosztem niezwiązanym z dodatkowym wydatkiem. Koszty mogą podatkowo okazać się wyższe od przychodu i wówczas nie zapłacisz podatku w ogóle. Ta sytuacja przez pryzmat zalet podatku ryczałtowego może być traktowana jako gorsza między innymi przez to, że:

* koszty muszą być dokumentowane (dodatkowe papiery);
* koszty pomniejszają dochód, przez co mogą nawet pomniejszyć zdolność kredytową.

Jest to dobra forma do rozważenia przez tę samą grupę osób jak przy ryczałcie. Na zasadach ogólnych możesz rozliczać się też, jeżeli prowadzisz działalność gospodarczą w zakresie najmu nieruchomości. Możesz swój podatek zoptymalizować, rozliczając się wspólnie z małżonkiem, ale to nie jest możliwe, jeżeli macie zawartą majątkową umowę małżeńską (intercyza).

Podatek liniowy (19%)

Prowadząc działalność gospodarczą, możesz również wybrać stawkę liniową. Wybór podatku liniowego wyklucza możliwość skorzystania ze wspólnego rocznego rozliczenia małżonków, a także uniemożliwia skorzystanie z dodatkowych ulg i zwolnień wynikających z ustawy o podatku od osób fizycznych. To rozwiązanie jest korzystne, jeżeli posiadasz dochody powodujące wejście w drugi próg podatkowy. Tę sytuację trzeba też rozpatrzyć zawsze indywidualnie - excel.

Czy prowadzić działalność gospodarczą w zakresie najmu?

Nie chcę się rozwodzić nad motywami, dla których ludzie wpadają na pomysł, że to nie jest działalność gospodarcza. Nie dostrzegają korzyści, jakie taka ocena daje. Patrząc na treść artykułów – są osoby, które w sytuacjach niemal oczywistych występują do Urzędów Skarbowych o interpretację i oczekują odpowiedzi niezgodnej z ich interesem. Nie chcę też udowadniać faktu, że inwestowanie w nieruchomości na wynajem jest działalnością gospodarczą. W moim pojmowaniu tego, co robię – jest. I bardzo chcę, żeby było.

Opieram to na tej samej definicji, na którą powoływać będzie się Urząd Skarbowy - Ordynacja podatkowa (art.3 pkt 9) i Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych (art. 5a pkt 6):

* jest zarobkowa – jasne, że chcę na tym zarobić;
* jest we własnym imieniu i na własne ryzyko – przecież to moja nieruchomość i ze mną zawierana umowa najmu, a bank kredytujący ryzyka nie przejmuje;
* jest prowadzona w sposób zorganizowany i ciągły – oczywiście, że zorganizowany tak jak ja, a ciągłość jest potwierdzana chęcią unikania pustostanów.

Dodam więcej – chcę, żeby była powtarzalna i skalowalna jak każdy najlepszy biznes.

To teraz przejdźmy do wyliczeń wynikających z rzeczywistej inwestycji i zobaczmy, jak będzie wyglądał mój podatek od najmu mieszkania w każdym z wariantów.

Opis inwestycji

Mieszkanie położone w Gdańsku. W pełni wyposażone, dwupoziomowe (o powierzchni użytkowej ok. 60m2, po podłodze około 100m2) zlokalizowane na poddaszu klimatycznej kamienicy z 1912 roku.

Zanim doszło do zakupu, w analizie docelowym najemcą była grupa studentów lub osób czynnych zawodowo, które chcą mieszkać wspólnie – nie jest to wynajem na pokoje. O takim wyborze docelowych klientów przesądzała bliskość uczelni i komunikacji miejskiej. W zależności od woli najemców w mieszkaniu może wspólnie zamieszkiwać maksymalnie 6 osób. W rzeczywistości zdarzyła się nawet umowa, gdy całe mieszkanie wynajmowała jedna osoba.

x
Data zakupu:	17.01.2012
x
Cena nieruchomości:	295 000 PLN
x
Koszty zakupu:	7 600 PLN
x
Nakłady remontowe i wyposażenie:	60 000 PLN
x
Łączna wartość inwestycji:	362 600 PLN
x
Kredyt refinansowy:	230 000 PLN
x
Wartość inwestycji własnej:	132 600 PLN
x

	Podatek ryczałtowy 8,5%	Podatek na zasadach ogólnych (18%)	Podatek liniowy w działalności gospodarczej (19%)
Przychód	30 000 PLN	30 000 PLN	30 000 PLN
Koszty odsetek	x	6 504 PLN	6 504 PLN
Koszty amortyzacji (stawka amortyzacji indywidualna 10%)	x	36 260 PLN	36 260 PLN
Koszty pozostałe (podatki lokalne i ubezpieczenie)	312 PLN	312 PLN	312 PLN
Dochód/Strata podatkowa	30 000 PLN	-13 076 PLN	- 13 076 PLN
Podatek	2 550 PLN	-	-
Stopa zwrotu z inwestycji w przypadku finansowania gotówką	7,48%	8,19%	8,19%
Roczna obsługa długu (kapitał + odsetki)	11 981 PLN	11 981 PLN	11 981 PLN
Stopa zwrotu z zainwestowanego kapitału	11,67%	13,59%	13,59%
			x
Efektywność tarczy podatkowej*	x	x	2 484,44 PLN
Efektywna stopa zwrotu zainwestowanego kapitału (uwzględniająca podatek/tarczę podatkową)	11,67%	13,59%	15,46%

* Efektywność tarczy podatkowej – jest to wartość podatku o jaką strata podatkowa z najmu pomniejsza podatek od całości prowadzonej działalności gospodarczej.

Dlatego cieszę się, że mogę prowadzić działalność gospodarczą, dając innym możliwość mieszkania w godnych warunkach, a do tego mój kochany kraj nie oczekuje ode mnie podatku.
Jak widać z powyższej tabeli, jedynie w przypadku rozliczania w oparciu o ryczałt występuje podatek do zapłaty, a co więcej - efektywna stopa zwrotu jest w tym przypadku najniższa.

Morał z tego taki:

Inwestując, zawsze opieraj swoje decyzje o chłodną kalkulację, a nie tytuły prasowe, artykuły i wpisy różnej maści komentatorów.

Jedyne, na co powinieneś postawić, to edukacja w zakresie, jakim inwestujesz. Każdą informację weryfikuj za pomocą analizy przepisów i ich rzeczywistych wpływów na Twoją inwestycję. Nie bój się też bezpośrednio pytać doświadczonych inwestorów. Możesz do tego celu wykorzystywać choćby grupy tematyczne na Facebooku… jak choćby ta Inwestowanie w nieruchomości, do której bardzo serdecznie Cię zapraszam.

AUTOR | WOJTEK WALANIA

Przemądrzały, buc i grafoman. Z dystansem do siebie, ale tylko na swoich warunkach. Woli działanie od gadania, ale jak zacznie to nie raz samo w sobie staje się działaniem ogromnie zajmującym - wówczas męska ułomność podzielności uwagi może stopować resztę procesów (z fizjologicznymi włącznie).