Jak bezpiecznie wynająć mieszkanie? Rozdział 2

Twoja oferta

Pokaż się z najlepszej strony. Nie chcesz mieć problemów ze znalezieniem najemców? To bardzo proste. Wystarczy, że Twoja oferta będzie bardziej atrakcyjna i do tego tańsza od konkurencji – choćby nieznacznie. Na atrakcyjność oferty z punktu widzenia klienta ma wpływ przede wszystkim to, czy spełnia ona jego oczekiwania. Jednak to, czy zwróci uwagę akurat na Twoją, może zależeć od tego, co mu pokażesz. Pierwsze wrażenie można zrobić tylko raz. Dlatego jedną z ważniejszych kwestii związanych z prezentacją są  bardzo dobre zdjęcia. Jeżeli nie masz odpowiedniego sprzętu i umiejętności, to naprawdę warto zapłacić za ich wykonanie. Zrobisz to raz na kilka lat – może do remontu lub zmian, które będzie warto pokazać. Dzisiaj rzadko ktoś zadzwoni z pytaniem, jak nie widzi mieszkania. Jeżeli zdarzy się tak, że zadzwoni, to nie odbieraj pod żadnym pozorem. To musi być desperat lub wariat, którego lepiej unikać. Ludzie nie mają czasu i kupują wzrokiem.

Mieszkanie do wynajęcia prezentowane na zdjęciach powinno być neutralne w odbiorze – bez pamiątek i zdjęć rodzinnych. Jeżeli jesteś osobą głęboko wierzącą, to nie jest to miejsce, by to eksponować. Bardzo ważne, by mieszkanie było czyste i schludne. Wydaje się to wręcz oczywiste. Jednak patrząc na zdjęcia w niektórych ogłoszeniach, szybko przekonasz się, że nie dla wszystkich. Zawsze zastanawia mnie, co myślą ludzie, umieszczając zdjęcia np. ze stojącą suszarką z wywieszonymi na niej schnącymi majtkami.

Zastanów się, czy to, co pokazujesz, jest tym, co sam chciałbyś zobaczyć. Dodanie drobiazgów do sesji foto, takich jak kwiaty na stole, świece albo butelka wina może pomóc w pozytywnym odbiorze. Tylko nie przesadź ze wzbogacaniem scenografii. Pamiętaj, że potencjalny najemca po wejściu do mieszkania będzie się spodziewał tego, co wcześniej widział. A jak chcesz mieć najlepszych najemców, to zaufanie, jakim i oni Ciebie obdarzą, jest elementem Twojego biznesu. W ogłoszeniu zamieść plan mieszkania. To bardzo wartościowe dla każdej ze stron. Tobie na pewno oszczędzi czas, jaki byś stracił na część z pytań – na przykład pokój przechodni czy też nie.

Opowiedz o swojej ofercie. Wyobraź sobie, że ktoś znalazł czas, by szukać mieszkania w środku nocy. Bardzo mu się spodobały zdjęcia, które zobaczył. Jest zainteresowany i zaraz potem w jego głowie pojawiają się pytania. W opisie udziel odpowiedzi na najważniejsze. Nie pozwól, by entuzjazm opadł do rana. Rano Twój potencjalny najemca musi już być pewnym, że chce to, co widział. Pamiętaj, to Twój biznes. Zyskiem jest zwrot z inwestycji, ale kosztem też jest Twój czas. Im mniej pytań bez odpowiedzi, tym mniejsze prawdopodobieństwo, że poświęcisz czas dla kogoś, kto w rzeczywistości nie będzie zainteresowany Twoją ofertą. Nie musisz wchodzić głęboko w szczegóły. Te pozostaw sobie na rozmowę telefoniczną lub spotkanie. Opis musi być konkretny, a nie rozwlekły, odnoszący się do Twojego mieszkania, ale też powinien komuś, kto nie zna okolicy, dać pełniejszy obraz. Przydatne są informacje o środkach transportu i przybliżonych czasach dojazdu (uczelnie, miejsca charakterystyczne lub główne węzły komunikacyjne) albo dojścia (przystanki komunikacji, sklepy, bary/restauracje, przedszkola, szkoły itp.).  Unikaj pisania o czymś, co może być bardzo subiektywne. Dla przykładu „bardzo cicha okolica” może oznaczać coś innego dla kogoś, kto wcześniej mieszkał przy torach PKP i zupełnie co innego dla kogoś, kto całe życie mieszkał  na spokojnej wsi. No właśnie, określenie spokojna okolica wydawać by się mogło bardziej bezpieczne, oczywiście, jeżeli pod Twoim mieszkaniem nie ma klubu nocnego. Pamiętaj, podobnie jak ze zdjęciami, nie możesz oszukiwać. Twoja oferta i w ogóle postawa jako wynajmującego musi być zawsze uczciwa i godna zaufania. Inaczej ciężko Ci będzie oczekiwać tego samego od najemcy.

Edukuj potencjalnego najemcę swoim ogłoszeniem. Niech treść i opis Twojej oferty skłaniają do zadawania pytań: „A jak to jest w przypadku innych nieruchomości?”. Często takie pytania mogą wzmacniać Twoją ofertę. Weźmy choćby komunikację – dla studenta to ważne, jak szybko zaspany trafi na zajęcia, ale jak ktoś mu nie pokazał tej perspektywy, to może w swoich wyborach pominąć ten aspekt. Inne ciekawe tematy to wysokości opłat (zakładając, że Twoje są atrakcyjne), rodzaj ogrzewania, miejsca parkingowe (np. poza strefą płatnego parkowania).  Możesz tu wykorzystać swoje wnioski z wcześniejszej analizy SWOT. Pamiętaj: zero ściemniania, 100% faktów odnoszących się do Twojej oferty i dopraw to przewagą konkurencyjną Twojej lokalizacji.

Widoczność Twojej oferty to podstawa, by dać się znaleźć. Zamieszczaj ogłoszenia w popularnych portalach lokalnych (w Gdańsku jest to np. trójmiasto.pl ) i ogólnopolskich (OLX, Gumtree, Gratka). Nie wystawiaj ogłoszenia na długi okres, lepszy jest krótki i częstsza aktualizacja. Koniecznie połączona za zmianą zdjęcia głównego, ale pamiętaj, że to, co pokażesz, ma być tym, co sam chciałbyś zobaczyć. Dając ogłoszenie, wypełniaj wszystkie adekwatne pola w formularzu ogłoszenia. Pamiętaj, że to będzie miało wpływ na to, czy Twoje ogłoszenie pojawi się, jeżeli poszukujący oferty skorzysta z odpowiednich filtrów. Niektóre bazy ogłoszeń mogą wyżej pozycjonować ogłoszenie spełniające większą ilość kryteriów. Jeżeli ilość ofert na Twoim rynku jest bardzo duża, to może opłacić się zapłacić za promowanie oferty. Jak wystawisz ogłoszenie, to zawsze pytaj dzwoniącego, gdzie znalazł ogłoszenie. Rób swój ranking efektywności podejmowanych działań:

* czy wypromowanie przełożyło się na ilość kontaktów?

* ile dni upłynęło od wystawienia ogłoszenia?

* jaka jest korelacja dnia/godziny wystawienia ogłoszenia do ilości telefonów?

* ile z nich przełożyło się na umówienie spotkania?

* jakie padały pytania?

Uwaga! Jeżeli po dłuższej przerwie oferujesz dane mieszkanie, to możesz korzystać z zebranych wcześniej materiałów, ale całą analizę powinieneś zrobić ponownie. Rynek nieruchomości może wydawać się bardziej stabilny niż na przykład rynki walutowe. Ale zakładanie, że po roku nic się nie zmieniło, jest po prostu głupie.

Poradnik część 1 – Przygotowanie oferty