Jak bezpiecznie wynająć mieszkanie? Rozdział 4

Zacznijmy od tego, jaka to powinna być umowa najmu – tylko i wyłącznie umowa najmu okazjonalnego – żadna inna. W sieci możesz znaleźć dużo różnych historii związanych z uciążliwymi najemcami, którzy wcale nie mają zamiaru się wyprowadzać i zdecydowanie nie chcę abyś pisał kolejną.

Ta forma najmu wyłącza niektóre prawa wynikające z ustawy o ochronie praw lokatorów http://isap.sejm.gov.pl/DetailsServlet?id=WDU20010710733. Między innymi skraca drogę prawną związaną z eksmisją niechcianego lokatora. Ja doceniam jednak najbardziej jej inną rolę – jest nią prewencja. Musisz się pogodzić z tym, że ta forma umowy może przestraszyć niejednego potencjalnego najemcę, choć z upływem lat coraz częściej spotykam się z najemcami świadomymi jej istnienia.

Prewencją jest to, co stanowi załącznik do tej umowy, a mianowicie najemca musi podpisać akt notarialny o poddaniu się egzekucji związanej z eksmisją. Tak na wypadek, gdyby ze znanych sobie powodów nie chciał się wyprowadzić. Drugi załącznik to podpisane przy notariuszu oświadczenie osoby trzeciej, która w przypadku takiej eksmisji, zgodzi się na przyjęcie delikwenta pod swój dach. Jeżeli ktoś ma nieczyste intencje, zrezygnuje. Czasami natrafiałem na argumenty, ale ja nie mam nikogo, kto by mi to podpisał. Z Twojego punktu widzenia to jest problem tej osoby. Twój może być tylko, jeżeli odpuścisz. NIE MOŻESZ – niezależenie od tego, co usłyszysz. Wierz mi, niektóre historie potrafią zmiękczyć asertywność. Zastanów się jednak na chłodno, czy możesz lokować swoje zaufanie w kogoś, kogo widzisz prawdopodobnie pierwszy raz i ten ktoś nie ma nikogo, kto go zna i mu zaufa? A co będzie jak straci pracę albo będzie miał jakieś nieprzewidziane wydatki? Będzie miał kogoś kto mu pożyczy na czynsz? Zapewne w pierwszej kolejności nie zapłaci Tobie. Przecież już wiesz, że będziesz jedyną osobą, która mu zaufała.

O czym musisz pamiętać, zawierając umowę najmu okazjonalnego?

Chciałbym napisać: najważniejsze jest…  ale w tej umowie jest wiele spraw z kategorii najważniejsze. Musi być:

* zawarta w formie pisemnej;

* na czas określony i nie dłuższy niż 10 lat;

* zawierać jako załącznik akt notarialny o poddaniu się egzekucji (na wypadek konieczności wyeksmitowania najemcy);

* oświadczenie osoby trzeciej, do której nastąpi eksmisja w wypadku takiej konieczności;

* wysokość czynszu i zaliczek na opłaty i terminy płatności;

* zasady rozliczania wszystkich opłat;

* wysokość kaucji i sposób jej rozliczenia;

* zasady zakończenia umowy najmu.

Dodatkowo musisz pamiętać, aby tę umowę zarejestrować w Urzędzie Skarbowym – rejestracja odbywa się przez złożenie kserokopii umowy w Urzędzie Skarbowym (ten sam, w którym rozliczasz się z podatków). Tak, tak… przed prawem podatkowym nie uciekniesz i nawet tego nie próbuj. Pocieszę Cię, że to wcale nie oznacza, że musisz płacić podatek od najmu. Na kwestię rozliczania podatków od najmu będę musiał poświęcić kilka wpisów, a nie krótką wzmiankę w jednym z akapitów.

Ale powróćmy na chwilę do umowy i jej kwestii  finansowych, bo tu warto o komentarz. Przede wszystkim pamiętaj, żeby wszystkie opłaty były wpłacane do Ciebie i to Ty reguluj je w stosunku do wspólnoty czy dostawców mediów. Dzisiaj każdy użytkownik komputera potrafi przesłać Ci potwierdzenie zapłaty, ale ci, co będą chcieli, mogą je sfabrykować. Pamiętaj, że za rozliczenie i spłatę ewentualnego zadłużenia i tak Ty będziesz odpowiadał. A przecież nie chcesz, żeby ono powstało. Ba, po co się nad tym zastanawiać. Ja stosuję zasadę, że najemca wpłaca zaliczkę związaną z opłatami, płatną wraz z czynszem do 3 dnia miesiąca. W tym terminie najemca jest też zobowiązany do przesłania stanów liczników, na podstawie których otrzymuje comiesięczne rozliczenie i ma 7 dni na ewentualną dopłatę lub ja na zwrot. Trzeci dzień miesiąca jest dla mnie tak samo święty jak forma umowy. Też usłyszysz nie raz „ale ja mam wypłatę płatną do 10”. OK rozumiem to, proszę płacić do 10 za miesiąc następny. Pamiętaj, jeżeli okaże się jakaś skucha, nie dowiesz się o tym 10 – będziesz czekać pewnie ze 2 dni, bo może pieniądze są w drodze albo nawet to usłyszysz. Następna faza to inne wymówki, „bo może bank coś pomylił” itp… aż budzisz się pod koniec miesiąca.

Jest takie powszechne powiedzenie, że umowa jest na trudne czasy. I tak faktycznie powinieneś do niej podchodzić. Ona powinna zabezpieczać Ciebie, minimalizować ryzyka, ale też regulować te obszary, w których mogą pojawić się wątpliwości. Ja przed swoim pierwszym najmem długo szukałem dobrej umowy najmu okazjonalnego w internecie. Choć upłynęło od tamtej chwili sporo czasu, to jestem niemal pewien, że takiej dobrej nie znajdziesz. Jeżeli nie jesteś prawnikiem, to za dobrą umowę warto nie tylko zapłacić, ale warto też ją dobrze zrozumieć samemu. Wiesz, dlaczego jestem pewien, że taki naprawdę ostatecznie dobry szablon nie istnieje? Bo doświadczam tego przy każdej i praktycznie każda zawierana przeze mnie nowa umowa jest zmodyfikowaną wersją wcześniejszej – taka swoista suma doświadczeń, ale też nowych pomysłów. Niestety nie da się ich wszystkich przekazać za pomocą bloga… a może jest to pomysł na szkolenie? Napisz do mnie, jeżeli byłbyś nim zainteresowany.

Poradnik część 1 – Przygotowanie oferty
Poradnik część 2 – Twoje oferta
Poradnik część 3 – Jak znaleźć właściwego najemcę