13
Gru
Wynajem mieszkania Poradnik

Jak bezpiecznie wynająć mieszkanie? Rozdział 7

Jak zarządzać umową najmu

Obsługa najemcy

Zacznijmy od tego, że najlepiej, aby Twoich działań związanych z obsługą najemcy było jak najmniej.

Idealny NAJEMCA to taki:
* z którym nie masz potrzeby się kontaktować,
* który nie ma potrzeby kontaktować się z Tobą,
* który nie unika kontaktu, gdy taka potrzeba wyniknie.

To działa po dwóch stronach tak samo i dokładnie tak samo będzie to odbierał najemca… zamień słowo NAJEMCA na WYNAJMUJĄCY i przeczytaj powyższe jeszcze raz.

Oprócz sytuacji związanej z rozliczeniami (opisanymi w części 6) najczęstszą przyczyną kontaktu są kwestie związane z umową lub mieszkaniem. Opiszę je poniżej, ale nawet, jeżeli nie występują żadne z nich, to zachęcam Cię, by raz na jakiś czas zadzwonić albo po umówieniu odwiedzić najemcę. Zapytać, jak mu się mieszka i czy nie ma jakichś uwag. To są pytania, na które najczęściej chcielibyśmy usłyszeć: „wszystko jest OK”. Jednak jeżeli myślisz poważnie o swojej nieruchomości i odpowiedzialnie traktujesz swojego klienta, to tylko uwagi pozwolą Ci zrozumieć jego potrzeby i jednocześnie dostosowywać swoją ofertę. Przypomnij sobie wizytę w restauracji, czy nie poczułeś się lepiej, jeżeli kelner podszedł i zapytał, czy wszystko Ci smakowało? A jak się poczułeś, gdy kelner po informacji, że zupa była zimna, przeprosił i jednocześnie sam wyszedł z propozycją rabatu albo deseru na jego koszt? To są proste zabiegi związane z Customer Care. Zwykle takie działanie powoduje ograniczenie roszczeń do przedstawionej propozycji. Jednak największa wartość takiej postawy to ZAUFANIE. Pomimo wpadki, jaka mogła zdarzyć się każdemu, nie tracisz zaufania klienta albo utrata ta jest zdecydowanie mniejsza niż jakbyś chował głowę w piasek. Zaufanie buduje lojalność i taką postawą masz większe szanse na kontynuację umowy.

Wracając do kwestii umowy jako powodu do kontaktu, do najczęstszych przyczyn kontaktu należą:
* niezrozumienie jakichś zapisów - mogłeś tego uniknąć, poświęcając odpowiedni czas na omówienie wszystkich punktów przed podpisaniem
* zbliżające się zakończenie umowy lub powody związane z chęcią wcześniejszego rozwiązania umowy.

W przypadku zakończenia umowy dobrze jak cała procedura zwrotu mieszkania jest precyzyjnie opisana w umowie. W sytuacji wcześniejszego zakończenia umowy musisz podejść do sprawy pragmatycznie. Zakładam, że zgodnie z rozdziałem 4 zawarłeś umowę na czas określony. Zgodnie z prawem najemca może odstąpić od umowy, regulując czynsz do końca jej trwania. Wiadomo jednak, że nie o to mu chodzi. Raczej trudno mi sobie wyobrazić, żebym chciał takie prawo egzekwować od najemcy. Pomijając ilość czasu i kosztów, jakie trzeba ponieść, by rzeczywiście to prawo wyegzekwować, to jestem zdania, że tą sytuację możesz wykorzystać inaczej. Po prostu dogadaj się z najemcą. Pamiętaj, że najemca też człowiek. Jego plany mogły się zmienić. Lepiej rozstawać się w zgodzie niż w konflikcie… nawet, jeżeli prawo jest po Twojej stronie. Taka sytuacja ma też dobrą stronę - unikniesz pustostanu. Uzgadniasz z najemcą, że płaci czynsz do czasu, aż znajdzie się nowy najemca i wówczas nie będziesz oczekiwać opłaty dodatkowej związanej z wcześniejszym rozwiązaniem umowy. W ten sposób nie tylko unikasz pustostanu, ale też zyskujesz sprzymierzeńca w sprawie wynajmu. Możesz w ten sposób część spotkań z potencjalnymi najemcami scedować na obecnego najemcę. Uwierz mi nie ma lepszego „sprzedawcy” niż zmotywowany obecny najemca, który paradoksalnie w niektórych przypadkach może być dla potencjalnego najemcy bardziej wiarygodny. Oczywiście ostateczną decyzję o tym, z kim podpiszesz umowę, podejmujesz Ty.

Tę zależność możesz też wykorzystać w sytuacji normalnego kończenia umowy najmu. Pomyśl, czy nie fajnie byłoby wykorzystać obecnego najemcę, żeby wynajął Ci mieszkanie? Przecież, jeżeli czasem przejdzie Ci przez głowę podpisać umowę z pośrednikiem, to nie będziesz się zastanawiać, czy zapłacisz mu prowizję, tylko ile ona wyniesie. A co, gdyby podzielić się tym z obecnym najemcą? Zobacz, jakie będziesz mieć z tego korzyści: nie musisz jeździć na prezentacje dla oglądaczy, rozmawiasz z wybranymi i zmotywowanymi osobami, które na większość swoich pytań uzyskały już odpowiedź… takiego komfortu i oszczędności czasu nie zapewni Ci pośrednik.

Wracając do meritum, którym jest nieruchomość - tak naprawdę to z jej powodu będziesz mieć najczęściej kontakt z najemcą. Od tego, jaki jest stan nieruchomości i instalacji, zależy po części to, jak często będą się zdarzać się awarie. Dlatego dobrze jest jak tych potencjalnych powodów unikasz już na etapie wyboru nieruchomości lub remontu. I tu dwie rady… po pierwsze nie zawsze warto oszczędzać, a po drugie przeważnie nie warto wydawać pieniędzy na skomplikowane i drogie rozwiązania. Musisz jednak pamiętać, że jako właściciel nieruchomości to na Tobie ciąży obowiązek zadbania o stan techniczny nieruchomości. Nie wolno Ci narazić najemcy na ryzyko utraty zdrowia lub życia. Dlatego zwracaj szczególną uwagę, żeby stan instalacji elektrycznych, gazowych i wentylacyjnych był poddawany okresowym przeglądom. Nie życzę Ci tego, ale pomyśl, jaka będzie sytuacja, gdy prokurator spyta Ciebie o protokół przeglądu piecyka gazowego, bo wydarzył się nieszczęśliwy wypadek. Oczywiście nie jesteś odpowiedzialny za sytuacje, w których wina spoczywa po stronie użytkownika, który na przykład zasłonił kratki wentylacyjne. Musisz jednak pamiętać, że posiadanie nieruchomości i bycie wynajmującym to też odpowiedzialność.

Techniczne utrzymanie nieruchomości możesz zlecić wyspecjalizowanej firmie. O ile nie jesteś złotą rączką, to warto to rozważyć w jakimś zakresie. Z jednej strony, zajmując się tym samemu, możesz zaoszczędzić pieniądze, ale z drugiej strony, zlecając to na zewnątrz, możesz zaoszczędzić swój czas. Tu warto pamiętać, że zgodnie z prawem Murphy’ego te awarie zdarzą się w środku nocy albo co gorsza, jak jesteś na wakacjach. Dlatego niezależnie, czy chcesz się tym zajmować sam czy też nie, warto mieć kontakt do zaufanych kilku osób/firm, które w takiej sytuacji Ciebie wspomogą.

Poradnik część 1 - Przygotowanie oferty
Poradnik część 2 - Twoje oferta
Poradnik część 3 - Jak znaleźć właściwego najemcę
Poradnik część 4 - Umowa Najmu
Poradnik część 5 - Wydanie mieszkania
Poradnik część 6 - Zarządzanie umową - rozliczenia

 

AUTOR | WOJTEK WALANIA

Przemądrzały, buc i grafoman. Z dystansem do siebie, ale tylko na swoich warunkach. Woli działanie od gadania, ale jak zacznie to nie raz samo w sobie staje się działaniem ogromnie zajmującym - wówczas męska ułomność podzielności uwagi może stopować resztę procesów (z fizjologicznymi włącznie).

Leave a comment  


Follow on Feedly
scriptsell.neteDataStyle - Best Wordpress Services