21
Gru
Finalizowanie umowy najmu

Jak bezpiecznie wynająć mieszkanie? Rozdział 8

Jak zakończyć umowę najmu

Oczywiście najlepsza umowa najmu to taka, która trwa i nie wymaga z Twojej strony żadnych dodatkowych działań. Sam mam tylko jedną taką. Jeden z garaży, który jest wynajęty od wielu, wielu lat, a stałe zlecenie regularnie wpływa na konto.

Jednak zakończenie umowy jest czymś normalnym i traktuj je jako podsumowanie wszystkich Twoich wcześniejszych działań związanych z najemcą. To jest informacja zwrotna i błędem byłoby z niej nie skorzystać.

Każde zakończenie dla Ciebie powinno łączyć się z chwilą refleksji i odpowiedzi na kilka podstawowych pytań – zachęcam, byś skorzystał z okazji i zadał je też najemcy:

1. Pytania związane z Twoim klientem:
* Czy było coś, co poszło nie tak i jak można było tego uniknąć?
* Czy możesz to uregulować/doprecyzować w umowie?
* W jaki inny sposób możesz się dodatkowo zabezpieczyć? (kaucja/polisa)

2. Pytania związane z nieruchomością:
* Czy nieruchomość pasuje do oczekiwań klientów?
* Czy warto coś w niej zmienić? (remont/modernizacja/wyposażenie)
* Czy można bardziej dopasować nieruchomość do potrzeb klientów?

Rozważania związane z nieruchomością przeliczaj, uwzględniając potencjalny wpływ na stawkę najmu i na stopę zwrotu z inwestycji.

Często popełniamy błąd, że kalkulujemy naszą inwestycję na początku i tkwimy w przekonaniu, że nic się nie zmienia. Pomijamy dodatkowe nakłady, jakie występują po nabyciu, zmiany oprocentowania kredytów, koszty związane z pozyskaniem najemcy, zajętość czasu i całą masę innych elementów, które w efekcie pozwalają porównać zakładaną stopę zwrotu z efektywną.
To jest też moment, w którym warto rozważyć opcję wyjścia. Tak, tak… kupując nieruchomość na wynajem, powinieneś też zakładać możliwość jej sprzedaży. Dobrze jest, jak tę możliwość nie tylko rozważasz, ale i weryfikujesz. Jeżeli w przypadku danej nieruchomości zaczniesz zastanawiać się nad taką opcją, to po prostu wystaw ogłoszenie na próbę. Obserwuj zainteresowanie i przemyśl składane propozycje.

Możesz do tego wykorzystać czas związany z poszukiwaniem nowego najemcy. Wówczas w tym samym czasie będziesz prezentować mieszkanie dwóm różnym grupom klientów – kupującym i najemcom. Do tego też warto się przygotować, bo oczekiwania tych grup mogą być różne… chyba, że swoją ofertę sprzedaży kierujesz do tych kupujących, którzy chcą wynajmować - wtedy część może być zbieżnych.

Pozyskiwanie nowego najemcy

Na pytanie, jak odnaleźć tego właściwego najemcę, odpowiedź już padła we wcześniejszych częściach. Tu jedynie pragnę zachęcić Ciebie, by te poszukiwania zaczęły się zanim umowa dobiegnie końca. Ważne jest, by prawo do prezentacji mieszkania i warunki tej prezentacji określić w umowie. Jeszcze raz chcę się podzielić z Tobą pomysłem włączania w proces wynajmu obecnego najemcy. Oczywiście to będzie zależało od Twojej decyzji i tego, czy Twój najemca jest do tego odpowiednio zmotywowany.

Przygotowanie do odbioru i odbiór

Zbliżając się do końca zarówno umowy najmu, jak i tego poradnika - zbliżamy się do momentu, w którym mogą pojawić się sytuacje konfliktowe. Dlatego nie warto zostawiać tego na ostatnią chwilę. Na miesiąc przed końcem najmu umów się z najemcą na wstępną inspekcję przedodbiorową i ustalcie precyzyjnie jej zasady. Sprawdź, czy nie ma żadnych uszkodzeń i braków. Jeżeli coś wymaga naprawy, to jest to doskonały czas, by ich dokonać i ustalić zgodnie z zapisami umowy, kto ponosi te koszty. Tu przydaje się protokół z wydania mieszkania i uporządkowana korespondencja dotycząca uwag do protokołu. Pamiętaj, że nie jest w Twoim interesie, żeby usuwanie usterek pozbawiało Ciebie czynszu, ani tym bardziej, żeby Twój nowy najemca zaczynał z niesmakiem, że coś jest nie tak jak być powinno.

Zakończenie umowy jest sprawdzianem Twojej wcześniejszej pracy. Przypomnę tu słowa, które pisałem na samym wstępie części pierwszej cyklu: „..to od Ciebie zależy, czy podejdziesz do tego luźno czy też sumiennie odrobisz pracę domową. Twoje działanie wpłynie na efekt, jaki uzyskasz.”

Jeżeli popełniłeś błędy w umowie albo protokole, to podejdź do tego odpowiedzialnie, a nie przerzucaj odpowiedzialności na najemcę. Wyciągnij z tego wnioski na przyszłość i nie popełniaj tego błędu następnym razem… i spokojnie - następnym razem znajdą się inne.

Na zakończenie mam dla Ciebie dobrą informację. Już niedługo wszystkie części poradnika całkowicie bezpłatnie udostępnię w pdf. Dodatkowo znajdziesz w nim moją umowę najmu okazjonalnego, którą stosuję i przeszła ona już tyle modyfikacji, ile umów najmu mam za sobą + jedną, która wynika z przemyśleń, jakie powstały podczas pisania tego, z czym już miałeś okazję się zapoznać.

AUTOR | WOJTEK WALANIA

Przemądrzały, buc i grafoman. Z dystansem do siebie, ale tylko na swoich warunkach. Woli działanie od gadania, ale jak zacznie to nie raz samo w sobie staje się działaniem ogromnie zajmującym - wówczas męska ułomność podzielności uwagi może stopować resztę procesów (z fizjologicznymi włącznie).

2 komentarze


Sławek

Wojtku,

co z pdf oraz umową którą napisałeś że udostępnisz? 🙂

9 miesięcy ago  -   Reply

Leave a comment  


Follow on Feedly
scriptsell.neteDataStyle - Best Wordpress Services