5
Cze
Jak nabyć spadek i sprzedać nieruchomość w miesiąc

Jak nabyć spadek i sprzedać nieruchomość w miesiąc

Nieruchomość pochodząca ze spadku może być łakomym kąskiem dla inwestora. Najczęściej wymaga ona remontu, więc jako osoba, która świadomie inwestuje w nieruchomości, oczekujesz atrakcyjnej ceny. Jednak w tej sytuacji jest też druga strona – spadkobiercy/sprzedający - i dzisiaj postanowiłem opisać Wam mój bardzo aktualny przypadek.

Przede wszystkim zacznijmy od tego, dlaczego nieruchomości po zmarłej osobie tak długo nie znajdują nabywców i jakie są tego konsekwencje.

Najczęstszą przyczyną tego, że nieruchomość nie trafia na sprzedaż, jest brak porozumienia pomiędzy spadkobiercami. Nie bez powodu mówi się, że z rodziną najlepiej wychodzi się na zdjęciu. Gdy umiera ktoś bliski, towarzyszą temu silne emocje, które przenoszą się dalej. Często wychodzą na zewnątrz różne żale i pretensje… a czasami po prostu chciwość. Jak powiem, że w takich chwilach warto jest zachować zdrowy rozsądek, to możesz pomyśleć, że łatwo mi powiedzieć. Jednak bardzo niedawno przechodziliśmy z rodziną przez taką sytuację. Nam udało się ten rozsądek zachować, bo po każdej ze stron była przestrzeń do rozmowy. Takie sytuacje trzeba rozwiązywać przez próbę zrozumienia sytuacji drugiej strony, a nie wyłącznie przez swoje oczekiwania – klasyczna droga do kompromisu. W trudnych przypadkach warto wspólnie odwołać się do kogoś z rodziny, kto, znając relacje, przejmie poniekąd rolę mediatora – ta osoba musi być akceptowalna dla każdej ze stron, warto, by jeszcze posiadała wiedzę w tym zakresie. Jeżeli nie ma w Waszym kręgu takiej osoby, to możecie znaleźć osobę wyspecjalizowaną w tym zakresie – prawnika lub notariusza.

Jeżeli zaś inwestujesz w nieruchomości, to warto poszerzyć swoją wiedzę w tym zakresie i być wsparciem informacyjnym dla spadkobierców. To może okazać się dla Ciebie korzystne, bo będziesz najbliżej oferty. Istną skarbnicę wiedzy na ten temat znalazłem na blogu prowadzonym przez mecenas Katarzynę Skowrońską - http://blog-spadkowy.pl/ .

Jeżeli nie uda się znaleźć porozumienia, ale też w kilku innych szczególnych przypadkach, jedynym rozwiązaniem okazuje się sąd. To oznacza dodatkowe: emocje, czas i koszty. W tym przedłużającym się procesie sama nieruchomość generuje koszty utrzymania i bardziej traci na wartości niż zyskuje. Nieużywana i z wątpliwym nadzorem po prostu podupada albo przynajmniej zarasta kurzem i pajęczynami. Ta droga może zająć od kilku miesięcy do kilku lat.

Jak pewnie domyślasz się jest też inna droga, która pozwoliła nam znacznie skrócić ten okres. Jest nią sporządzony przez notariusza akt poświadczenia dziedziczenia. W naszym przypadku całkowity koszt nie przekroczył 500 PLN przy dwóch spadkobiercach. Więcej na ten temat znajdziesz tu: http://blog-spadkowy.pl/artykuly/nabycie-spadku/

Czas jaki był potrzebny, by praktycznie zamknąć formalności, to umówienie spotkania u notariusza – najczęściej kilka dni. W tym czasie wykonaliśmy wycenę nieruchomości przez rzeczoznawcę. Koszt operatu szacunkowego to około 1000 PLN – czy to będzie mniej czy więcej w głównej mierze zależy od rodzaju nieruchomości i dokumentacji, jaką posiadasz.

Co robi rzeczoznawca? Dokonuje oszacowania wartości rynkowej w oparciu o ceny transakcyjne możliwie najbardziej zbliżonych nieruchomości. Ceny transakcyjne to rzeczywiste ceny pochodzące z aktów notarialnych sprzedanych nieruchomości.

Co robią zwykle spadkobiercy? Zaglądają w ogłoszenia i w głowie dzielą „skórę na niedźwiedziu”. Ustalają cenę w oparciu o czyjeś wyobrażenie ceny, a najczęściej są to po prostu marzenia. Nie biorą pod uwagę, jak długo te ogłoszenia są na rynku, i że ogłoszenia, które widzą, to są nieruchomości niesprzedane.

Jak wyglądał dalej mój przypadek? Wystawione ogłoszenie było niezwykle atrakcyjne w stosunku do innych – bo chcę sprzedać konkretną nieruchomość, a nie marzenia o cenie. W tym przypadku najbliższe konkurencyjne ogłoszenie miało cenę prawie 30 % wyższą. Pewnie to jest powód, dlaczego nie sprzedało się od ponad dwóch lat. I pewnie długo jeszcze się nie sprzeda. W tym czasie obciąża kosztami utrzymania, podatkami i innymi opłatami spadkobierców. Udowadniają oni jedynie prawdziwość przysłowia, że chytry dwa razy traci.

Operat szacunkowy jest też zabezpieczeniem dla mnie i dla kupującego w przypadku, gdyby urząd skarbowy chciał zweryfikować cenę i doliczyć podatek – ma takie prawo, gdyby uznał, że cena odbiega od ceny rynkowej o ponad 30%.

Operat też jest bardzo dobrym materiałem do rozmowy z potencjalnym kupującym o cenie, to nie jest jakaś tam cena, a cena oszacowana przez rzeczoznawcę w oparciu o faktyczne ceny rynkowe, uwzględnia stan techniczny nieruchomości i inne jej parametry. Nie ocenia tego, że babcia położyła nowe kafelki… kilkanaście lat temu i w sumie się nie zużyły – bo to dla kupującego nie ma żadnej wartości.

Dalsze losy naszej nieruchomości, jak się domyślasz, to ogromne zainteresowanie i w tydzień od opublikowania ogłoszenia nieruchomość możemy uznać za sprzedaną. Sprzedaż była bezpośrednia, bez dodatkowych kosztów pośrednictwa i z symbolicznym (0,8%) obniżeniem ceny w toku negocjacji… bardziej ze względu na sympatię do bardzo konkretnej strony kupującej - pozdrawiam Pani Doroto 😉 .

Tym sposobem w domu, z którym wiążą się moje dziecięce wspomnienia,  zwiąże się na dłużej bardzo sympatyczna rodzina. A ja… pewnie jak będę odwiedzał te rejony Polski, to wpadnę do nich na kawę i przypomnę sobie, jak kiedyś bawiłem się u dziadka w garażu i wspinałem się na śliwkę, z której przeganiała mnie babcia. Te wspomnienia są dla mnie cenniejsze niż niespełnione marzenia o cenie z kosmosu.

AUTOR | WOJTEK WALANIA

Przemądrzały, buc i grafoman. Z dystansem do siebie, ale tylko na swoich warunkach. Woli działanie od gadania, ale jak zacznie to nie raz samo w sobie staje się działaniem ogromnie zajmującym - wówczas męska ułomność podzielności uwagi może stopować resztę procesów (z fizjologicznymi włącznie).

Leave a comment  


Follow on Feedly
scriptsell.neteDataStyle - Best Wordpress Services